VIVIENDAS DIGNAS

En el libro “Democracia con Dignidad”, planteo el valor de la vivienda como fundamento para la regulación económica y el establecimiento del salario mínimo, y sugiero que sus dimensiones, calidad y demás condiciones garanticen el respeto a la dignidad humana y a la proyección personal y familiar. En esta página expongo un ejemplo de cómo se puede concretar el proyecto para demostrar así su factibilidad, de manera que con voluntad política y rectitud de intención se pueda llevar a cabo.

 

El hecho de que el desempleo, los bajos salarios, el desplazamiento forzado o simplemente la incapacidad de obtener ingresos adecuados haya obligado a mucha gente a construir su propia casa en los barrios periféricos de la ciudad, de la mejor manera posible para garantizar un techo a su familia, y por qué no decirlo, para hacer negocio en algunos casos sin atender a la normativa existente. Esos barrios que originalmente eran periféricos se han extendido tanto a lo largo de los años que ahora son ya casi todo el territorio urbano de ciudades como Medellín, Bogotá, Cartagena y otras importantes ciudades de Colombia.

 

La construcción informal, sin atender a planeación urbanística alguna, ha ocasionado entre muchas otras cosas la falta de calidad habitacional de las construcciones, la carencia de zonas verdes necesaria para la recreación familiar, y también hay qué decirlo, el afeamiento de la ciudad por la apariencia y calidad de los materiales utilizados, la falta de criterio estético, y en muchos casos el aumento de alturas improvisando plantas con acabados incongruentes.

 

Todos estos factores inciden en la baja calidad de vida en estos barrios de construcción informal, donde las familias por costumbre, por falta de ingresos o por resignación, asumen esas condiciones habitacionales como propias de su entorno y de su dignidad personal. Nada más lejos de lo que deben aceptar. Todas las personas, como criaturas de Dios, merecen la máxima dignidad posible y de acuerdo con ellas debe ser el ambiente en el que desarrollan su vida. Tenemos que aceptar que las circunstancias históricas obligaron a recientes generaciones a construir como pudieran, y con gran esfuerzo esas viviendas que hoy consideramos superables, pero no por ello debemos aceptar que esa mala calidad de vida se acepte como normal y permanente.

 

Considero necesario que las autoridades y los habitantes de los barrios a los que hago referencia tomen conciencia de la necesidad de acometer un cambio importante. Como lo refleja el proyecto que planteo a continuación, aunque en algunos casos puedan ver que se reduce el área de la que disponen actualmente a cambio de una muy notable mejora en la calidad de las nuevas unidades habitacionales que recibirían sin tener que incurrir en gasto económico alguno. La calidad de las viviendas de estratos 1 a 3 y el entorno paisajístico de los barrios pasaría a ser similar al de los estratos 5 y 6.

El cambio es posible

IDEA BÁSICA DEL PROYECTO:

Tomar áreas de aproximadamente 100.000 metros cuadrados, y reemplazar las viviendas actuales por condominios de lujo, con apartamentos de máxima calidad, zonas ajardinadas, locales comerciales y zonas de parqueadero, que cambien el crecimiento horizontal de la ciudad por un crecimiento vertical que proteja y mejore el medio ambiente y la calidad de vida de sus habitantes.

 

Quien asuma el proyecto deberá entregar gratuitamente nuevos apartamentos de lujo, completamente terminados, a los propietarios de las construcciones derribadas y para ello deberá construir todas las viviendas que sea necesario vender para sufragar el proyecto y obtener utilidades si así se contempla en la inversión.

 

ADJUDICACIÓN DE VIVIENDAS:

 

El parámetro que define el reemplazo de la vivienda o local es el área construida en la actualidad, por lo que para evitar abusos, apropiaciones o enriquecimiento indebido no se tendrán en cuenta para estas adjudicaciones los cambios de propietario, de uso o modificación de áreas en escrituras posteriores al año 2.020, cuando ya el proyecto es público. Tanto el antiguo propietario como el nuevo perderían su derecho a la adjudicación de ese área en el nuevo condominio.

 

La adjudicación de nuevas viviendas obedece al intercambio de área construida hasta 2.019, en segmentos de 200 m2 que son el metraje previsto para los apartamentos. El espacio destinado a parqueadero será compensado en el nuevo condominio, con una unidad por vivienda. Los propietarios podrán adquirir otros si lo desean, pero estos ya tendrán costo. La adjudicación por áreas de 200 m2 implica que si una construcción tiene 200 m2 o menos, su propietario tendrá derecho a un apartamento nuevo de 200 m2. Si la vivienda actual tiene un área de 500 m2, el propietario tendrá derecho a dos apartamentos de 200 m2.  Si el área entre 200 m2 y 400 m2, que es la que le da derecho a una nueva unidad habitacional supera los 100 m2, ésta se tomará como de 200 m2. Si no alcanza los 100 m2, no se tendrá en consideración.

 

La adjudicación de viviendas se hará mediante sorteo de los nuevos apartamentos previamente enumerados, para evitar conflictos en la selección por ubicación de las propiedades dentro del proyecto.

 

ADJUDICACIÓN DE LOCALES:

 

Dado que se trata de condominios para barrios obreros o de pequeñas empresas familiares, en el proyecto se incluyen no sólo viviendas sino locales que compensen a quienes se puedan ver afectados por la pérdida de su espacio de trabajo.

 

El condominio contará con un gran espacio destinado a locales comerciales y a talleres con rampa de acceso vehicular, y la adjudicación del área corresponderá al mismo criterio de medida aplicado para las viviendas aclarando  que no se entregará un local por cada 200 m2, sino que se adjudicará un local cuya área se aproxime a la de la antigua construcción, con el mismo criterio de aproximación de medidas.

 

VISUALIZACIÓN Y COSTOS DEL PROYECTO:

 

Son muchas las circunstancias que pueden diferir entre un proyecto y otro, como la topografía o el paso de vías urbanas aledañas, y eso hará que en cada caso se presenten las variaciones necesarias. Pero para ejemplificar el concepto básico y lo que podría realizarse en un área concreta, me referiré a un caso posible:

 

Manrique Central, en Medellín.

Para este ejemplo se toma un área al azar en el barrio Manrique Central de Medellín. El uso principal de sus edificaciones es vivienda familiar, con algunos negocios en las plantas bajas.  El área tiene una medida aproximada de 108.000 m2, que resulta de multiplicar 360 x 300 metros lineales.


El ejercicio consiste en calcular el máximo espacio construido, con un castigo importante en las cifras, de manera que el proyecto de transformación no resulte engañoso al final. Para este ejemplo, partiendo de las edificaciones actuales, considero que es más que suficiente calcular una altura máxima promedio de dos plantas en toda el área. De esta manera, el área construida en total sería de 216.000 m2. Por el tamaño y el tipo de vivienda se podría calcular un área promedio de 200 m2 por panta construida, lo que arrojaría como resultado que en esa área hay construidas 1.080 viviendas. Reitero que es un ejemplo para facilitar la comprensión del ejercicio de transformación de los barrios.


Convertir la ocupación del espacio urbano de horizontal a vertical, para poder ofrecer así edificios de vivienda de alta calidad y conservación del medio ambiente en el interior de las ciudades y protección de las periferias urbanas, requiere entonces de un proyecto que garantice a los habitantes del área la reposición de sus propiedades en cuanto al área, en este caso 1.080 viviendas, y la construcción de unidades habitacionales y comerciales necesarias para sufragar los gastos del proyecto y compensar la inversión de los gestores.


Disponemos entonces de un área de 108.000 m2, entre los que debemos construir 1.080 viviendas para los antiguos propietarios, zona verde y áreas comunes, parqueaderos y locales comerciales y de talleres, y las viviendas necesarias para ser vendidas y con ello pagar el proyecto y generar utilidades a los inversionistas.


El valor de construcción es de 500 millones de pesos por vivienda de lujo de 200 m2 como la que pretendemos ofrecer, a razón de 2.5 millones por m2, incluyendo en este precio el área adicional de parqueadero y de algunos locales comerciales. El costo total de estas 1.080 viviendas es entonces de 540.000 millones de pesos.


Adicionalmente se deben construir áreas de circulación peatonal entre los edificios, y un área central con piscina comunitaria, salón social, zonas de juegos, jardines con senderos y fuentes, gimnasio y dos plantas sótano con rampa vehicular para acceder a locales y talleres. La medida de esta área central es de 30.850 m2, con un costo de $900.000 m2, para un total de $27.765 millones. El área destinada a circulación y jardines entre los edificios es de 38.650 m2, con un costo de $200.000 por m2. El valor total es de $7.730 millones.


Estas cifras indican que se debe construir la cantidad de viviendas requeridas para que al venderlas por $650 millones cubran los costos totales del proyecto. Es decir, que con los 150 millones de utilidad por vivienda se paguen los 1.080 apartamentos adjudicados a los antiguos propietarios, incluyendo los garajes y las zonas comunes. El valor total del proyecto básico es de $575.495 millones, por lo que sería necesario construir 3.837 viviendas adicionales con sus parqueaderos, para un total de 4.917 viviendas si se quiere cubrir los costos sin obtener utilidades. Pero como los inversionistas requieren obtener una utilidad que justifique su riesgo e inversión, en este proyecto planteo la construcción de un centro comercial en las primeras 2 pantas, y 6.512 apartamentos en 44 plantas más aparte de las 4 plantas de garaje y locales comerciales para la reposición de propiedad, de manera que al vender los 1.595 apartamentos adicionales a los que cubren el costo del proyecto, por $650 millones cada uno, obtengan una utilidad de $239.250 millones más $57.750 millones por los locales del centro comercial de 77.000 m2 para un beneficio total de $297.000 millones de pesos.


Se construirían 12 torres de 50 pisos, compuestas por 44 plantas a la vista para 6.512 viviendas, dos plantas para un centro comercial de 77.000 m2. que incluye área de recepción de doble altura, cuatro plantas de sótano para parqueaderos, locales comerciales y salones comunales que ocuparían un área de 38.500 m2 por planta, y un área central de jardines, zonas recreativas y locales para talleres. El área construida sería de 1.925.000 m2. La inversión total del proyecto sería de 3 billones 439 mil 495 millones de pesos. ($3.439.495.000.000). Redondeando por imprevistos, 3.5 billones de pesos.


La calidad de vivienda debe ser se altas especificaciones, no sólo para que a los propietarios actuales les justifique el cambio de su vivienda, sino para que la venta de las viviendas excedentes proporcione los recursos necesarios para sufragar el proyecto. 

El cambio es posible